10 Tips Agar Tidak Tertipu Saat Membeli Rumah

Posted on
10 Tips Agar Tidak Tertipu Saat Membeli Rumah 1Rumah

Membeli rumah adalah perkara gampang-gampang susah. Kata orang tua, membeli rumah seperti menemukan jodoh, meskipun Anda punya kemampuan untuk membelinya belum tentu akan mudah untuk menemukan yang sesuai. Apalagi untuk Anda yang tinggal di perkotaan, dimana lahan semakin sempit dan harga properti semakin tinggi, seiring dengan perkembangan populasi manusia dan perkembangan jaman.

Kita dapat membeli rumah dari developer ataupun membangunnya sendiri. Masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangan, tetapi yang paling mudah adalah membelinya dari developer terutama bagi Anda yang tinggal di wilayah padat perkotaan.

Proses membeli rumah dari developer lebih praktis daripada membangun sendiri, alasannya sebagai berikut:
– tidak perlu repot mencari lahan, biasanya developer sudah menyediakan lahan sekaligus beberapa fasilitas publik yang memadai.
– tidak perlu secara rutin mengawasi pembangunan yang bisa sampai berbulan-bulan.
– tidak perlu mengurus instalasi listrik, air dan saluran pembuangan.
– tidak perlu memikirkan pembuangan atau pengambilan sampah, karena biasanya sudah disiapkan tempat pembuangan sampah terpusat.
– tidak perlu memikirkan pembangunan jalan raya, karena biasanya developer menyediakan jalan raya dan infrastruktur pendukungnya. Adanya fasilitas publik dan jalan raya yang memadai akan meningkatkan daya jual rumah itu sendiri. Coba perhatikan developer besar, biasanya mereka akan menginvestasikan dananya untuk pembangunan jalan raya, jembatan ataupun fasilitas umum lainnya terlebih dahulu. Akses yang mudah dan failitas umum yang memadai akan menjadi pertimbangan utama mayoritas pembeli rumah.
– bagi Anda yang berniat untuk mengajukan KPR, maka membeli rumah dari developer akan memudahkah prosesnya. Developer biasanya bekerjasama dengan bank tertentu, dan ini memudahkan bagi Anda yang berniat untuk membeli rumah secara kredit.

Kemudahan-kemudahan ini bukan tanpa resiko, seperti dua sisi mata uang, ada juga resiko tertipu bila membeli rumah melalui developer. Untuk itu simak beberapa Tips berikut ini sebelum Anda memutuskan untuk membeli rumah dari developer tertentu, untuk menghindari kerugian dari sisi Anda sebagai pembeli.

1. REPUTASI DEVELOPER

Reputasi! Inilah yang menjadi pertimbangan utama untuk memilih developer. Jangan terburu-buru ketika memilih rumah dan juga ketika memilih developer. Jika pun Anda menemukan rumah yang cocok, harga murah dengan lokasi yang strategis tapi dari developer yang reputasinya buruk, lebih baik cari rumah/ developer lain.

Membeli rumah dari developer yang reputasinya buruk beresiko akan merugikan Anda, terutama secara finansial. Apalagi bila Anda membeli rumah dengan cara kredit. Beberapa resiko membeli rumah dari developer berreputasi buruk:
– rumah tidak dibangun sesuai spesifikasi, demi keuntungan besar, spesifikasi rumah dikurangi kualitasnya, resikonya bangunan tidak kokoh dan mungkin hanya tampak bagus di luarnya saja.
– hasil jadi rumah kemungkinan besar tidak rapi, seperti dinding miring, acian tambal sulam, dinding keropos, lantai miring, dan sebagainya.
– beberapa fasilitas umum yang dijanjikan tidak dibangun sebagaimana mestinya, misalnya ketika proses tawar-menawar rumah Anda dijanjikan jalanan rapi diaspal atau dipaving tetapi pada kenyataannya tidak.
– developer kabur sementara rumah masih dibangun dan uang sudah dibayarkan. Untuk itu sebaiknya kerjasama dengan pihak bank untuk menahan sejumlah uang sampai semua kewajiban developer terpenuhi.
– janji garansi rumah, tetapi developer tidak ada respon ketika Anda mengklaim garansi kerusakan bagian tertentu rumah. Oleh karena itu, pastikan garansi rumahnya mencakup apa saja dan berapa lama.
– resiko urusan perdokumenan tidak beres, seperti IMB, PBB dan lainya.

Pada intinya reputasi baik akan diiringi dengan kinerja baik juga, tetapi biasanya harga yang rumah yang ditawarkan juga lebih tinggi bila reputasinya baik. Ingat! Membeli rumah tidak hanya membeli bangunan dan tanah, tetapi juga membeli lingkungannya.

Developer besar biasanya mempunyai reputasi baik, karena alasan itu juga mereka mampu menjadi developer besar. Namun masih tetap ada resikonya, meskipun tidak sebesar resiko membeli dari developer independen. Salah satu ciri developer independen adalah dia tidak mempunyai nama PT, ataupun perusahaan tertentu. Hanya satu orang atau beberapa orang yang mempunyai sejumlah modal besar, mempunyai pengalaman jual-beli rumah, dan mempunyai pengalaman membangun rumah.

Beberapa  ciri developer independen biasanya sebagai berikut:
– tidak mempunyai perusahaan, sehingga biasanya transaksi terjadi antara perseorangan.
– tidak mau bila diminta untuk membuat PPJB. PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Perjanjian ini dibuat untuk melakukan pengikatan sebelum pembuatan AJB (Akta Jual Beli) dengan melibatkan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Dilihat dari tujuan pembuatan PPJB ini maka secara umum isi PPJB berkaitan dengan kesepakatan penjual dan pembeli dengan disertai tanda jadi berbentuk uang muka atau sesuai kesepakatan.
– ketika transaksi terjadi biasanya antara pemilik tanah sebelumnya dengan Anda sebagai pembeli, sehingga developer berdiri sebagai orang ketiga. Ini karena tidak terjadi balik nama akta ketika transaksi antara developer dengan pemilik tanah sebelumnya. Misalnya: Anda (X) membeli rumah dari developer (Y), tetapi yang melakukan transaksi di hadapan notaris adalah pemilik tanah sebelumnya (Z) dengan Anda (X).

Developer independen biasanya banyak di daerah bukan perkotaan, ada juga di kota besar tetapi keberadaannya samar-samar dibalik bayangan developer besar. Transaksi di antara developer independen biasanya lebih banyak atas asas saling percaya, karena itulah resikonya menjadi lebih besar terletak pada pembeli. Jika Anda akan membeli rumah dari developer independen pastikan reputasinya baik. Lihat juga hasil rumah yang sudah dibangun sebelumnya, bila perlu tanyakan kepada pembeli rumah sebelum Anda.

Pada dasarnya membeli rumah dari developer besar ataupun developer independen tetap mempertimbangkan reputasi. Untuk mendapatkan harga yang lebih murah Anda dapat membeli rumah dari developer independen.

2. PASTIKAN PEMBAYARAN DP (DOWN PAYMENT) KEMBALI 100% JIKA KPR DITOLAK, ATAU JANGAN BAYAR DP SEBELUM KPR ANDA DISETUJUI

Mengajukan KPR melalui developer memang menambah peluang untuk mendapatkan KPR dari bank, tetapi tidak menutup kemungkinan KPR Anda ditolak atau tetap disetujui tetapi angkanya dibawah plafon yang Anda butuhkan/ ajukan. Ada dua cara pembayaran DP yang biasanya disediakan oleh developer, yaitu:

– pembeli membayarkan “uang tanda jadi” untuk booking slot rumah tertentu. Uang tanda jadi ini biasanya hangus bila KPR ditolak bank, dan menjadi bagian dari DP atau biaya administrasi bila KPR disetujui bank. Developer yang meminta uang tanda jadi biasanya tidak meminta DP sebelum KPR disetujui.
– developer meminta langsung DP sebagai tanda jadi, biasanya dijanjikan DP akan kembali 100% bila KPR ditolak. Jika seperti itu, Anda harus pastikan DP kamu kembali 100%, minta perjanjian diatas materai, dan kepastian waktu pengembalian uang DP bila KPR ditolak bank. Jika tidak dapat kembali 100%, sebelum terjadi transaksi pastikan berapa yang dipotong dan berapa yang akan dikembalikan, supaya Anda sebagai pembeli tidak mengalami kerugian.

Cara lain membayarkan DP, tergantung dari fasilitas yang disediakan oleh developer, yang pasti sbagai pembeli rumah, Anda harus paham betul dan menyadari setiap klausul perjanjian antara Anda dengan developer. Masing-masing pihak harus tahu hak dan kewajibannya.

3. Sertifikasi

Saat Anda membeli rumah pastikan kapan sertifikat akan dialihnamakan kepada Anda. Jika Anda mempunyai pegangan berupa PPJB biasanya tercantum mengenai hal ini. Proses yang biasanya terjadi adalah pengalihan nama dari developer kepada Anda, tetapi terkadang ada juga yang pengalihan nama bukan dari developer, tetapi dari pemilik sebelumnya terhadap Anda. Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya (pada bagian tentang reputasi developer).

Bagi pembelian rumah melalui KPR, biasanya atas dilakukan atas nama Bank pemberi KPR, dan ini tercantum pada SP3 (Surat Persetujuan Pemberitahuan Pembiayaan).

4. Buat AJB segera setelah rumah jadi

Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain, berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 37 Tentang Pendaftaran Tanah. Lakukan dan buat AJB segera setelah rumah selesai dibangun, ada baiknya Anda meminta dibimbing oleh notaris mengenai hal ini.

5. Urus Status SHM (Sertifikat Hak Milik)

Setelah AJB, biasanya Anda akan mendapatkan Sertifikat Hak Guna Bangunan dari pihak developer. Sertifikat ini harus Anda urus sendiri menjadi SHM bila developer tidak menguruskannya untuk Anda.

6. IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

Setiap bangunan yang berdiri di tanah Indonesia wajib mempunyai IMB. Ini berdasarkan Undang-Undang 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, mempunyai syarat bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk mempunyai Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Anda akan mendapatkan masalah bila rumah Anda tidak mempunyai ijin, mungkin didenda ataupun dibongkar.

Bagi Anda yang membeli rumah dengan KPR, biasanya disertakan persyaratan harus dilampirkan dokumen IMB sebelum KPR-nya dapat disetujui oleh bank. IMB ini harus disediakan oleh pihak developer. Jika rumah yang ditawarkan kepada Anda dibangun tanpa IMB lebih baik cari developer atau rumah lain.

7. Pilih Bank dengan Cermat

Saat membeli rumah dengan cara KPR pastikan Anda memilih bank dengan cermat, karena selama cicilan rumah belum lunas Anda akan tetap berurusan dengan bank ini. Mungkin di tengah jalan Anda ingin take over kredit ke bank lain karena berbagai alasan, tetapi tidak bisa dilakukan karena biasanya bank meminta sertifikat atas nama Anda sebelum dilakukan take over.

8. Tindakan ketika atau sebelum ada ketidaksesuaian

Beberapa resiko yang sangat mungkin terjadi ketika membeli rumah melalui developer adalah sebagai berikut:
– rumah tidak jadi sesuai jadwal, alias molor. Antisipasi dengan membuat PPJB, yang menerangkan hak dan kewajiban masing-masing pihak serta konsekwensinya. Cara lain, minta kerjasama pihak bank untuk menahan sebagian dana sampai kewajiban developer tuntas, bicarakan ketika transaksi penandatanganan AJB di depan notaris, sehingga diketahui semua pihak.
– rumah tidak jadi walau pembayaran sudah lunas. Ini resiko membeli rumah secara cash, ada baiknya konsultasikan kepada notaris untuk mengurangi resiko ini.
– rumah tidak sesuai spesifikasi. Antisipasi dengan membuat PPJB, yang menerangkan hak dan kewajiban masing-masing pihak serta konsekwensinya. Cara lain, antisipasi sejak awal dengan cara memilih developer dengan reputasi baik.

Setiap masalah yang mungkin muncul dari sisi developer dapat diantisipasi dengan memastikan bahwa developer tersebut baik dan terpercaya. Antisipasi dengan cara ini sebelum muncul masalah. Minimalisir masalah dengan menghilangkan kemungkinan-kemungkinannya. Anda akan mengalami kerugian bila masalah terjadi, meskipun secara dokumen legal Anda kuat, tetapi Anda harus keluar biaya tambahan setidaknya untuk menuntut developer secara hukum, menyewa pengacara dan sebagainya.

9. Pahami Perjanjian Jual-Beli Rumah

Resiko pembelian rumah sangat besar, antisipasi berbagai tindakan wanprestasi yang mungkin dilakukan pihak developer. Pahami kewajiban developer dan juga kewajiban Anda, bila perlu tanyakan secara detail maksud-maksud kata dan kalimat yang ada dalam surat perjanjian.

10. Pahami SP3 (Surat Persetujuan Pemberitahuan Pembiayaan)

Jika Anda membeli rumah dengan cara KPR, Anda harus memahami juga SP3. Di dalamnya tercantum hal-hal yang boleh dan tidak boleh Anda lakukan selama dalam masa cicilan beserta implikasi hukumnya.

Demikian Tips Agar tidak tertipu ketika membeli rumah, semoga bermanfaat! klik kategori “TIPS” untuk mendapatkan artikel seputar Tips dan trik.